翻转房屋贷款

翻转房屋贷款:什么工作和什么不是
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房屋翻转业务可以提供健康的收入和改变职业的机会。基于流行的电视节目,看起来很容易做到,你不需要花费数年时间在昂贵的教育计划中取得成功。 不幸的是,它不像看起来那么容易。适当的规划和技术知识是至关重要的,但最大的障碍可能是资金 - 它需要钱才能赚钱。 那么你怎么赚钱呢? 私人投资者,包括您认识的人和硬贷款人,是翻转房屋的最佳贷款来源。这些贷款人不需要与传统银行相同的时间和文书工作。相反,他们评估财产本身(改进之前和之后)以及您成功完成项目的能力。 我们将在下面讨论私人贷款人,但是在你去寻找钱之前,了解房屋贷款的独特挑战可能是有帮助的。特别是在获得批准抵押以购买你住的房子后,您可能会认为您只需要获得另一个抵押贷款。 拆房的抵押贷款 传统的住房贷款可能 不是 是购买投资物业的选择 - 至少在您开始时。 好消息是,银行和传统贷款人的贷款相对便宜:利率是投资物业中最低的(但您仍然需要支付结算费用)。 不幸的是,这些贷款并不总是实际的。 缓慢关闭: 使用传统放债人的主要挑战之一是关闭贷款所需的时间。贷款人要求您填写广泛的申请,他们将用细齿梳理财务。如果他们看到任何提出问题的内容,他们会要求更多的文

房屋翻转业务可以提供健康的收入和改变职业的机会。基于流行的电视节目,看起来很容易做到,你不需要花费数年时间在昂贵的教育计划中取得成功。

不幸的是,它不像看起来那么容易。适当的规划和技术知识是至关重要的,但最大的障碍可能是资金 - 它需要钱才能赚钱。

那么你怎么赚钱呢?

私人投资者,包括您认识的人和硬贷款人,是翻转房屋的最佳贷款来源。这些贷款人不需要与传统银行相同的时间和文书工作。相反,他们评估财产本身(改进之前和之后)以及您成功完成项目的能力。

我们将在下面讨论私人贷款人,但是在你去寻找钱之前,了解房屋贷款的独特挑战可能是有帮助的。特别是在获得批准抵押以购买你住的房子后,您可能会认为您只需要获得另一个抵押贷款。

拆房的抵押贷款

传统的住房贷款可能 不是 是购买投资物业的选择 - 至少在您开始时。

好消息是,银行和传统贷款人的贷款相对便宜:利率是投资物业中最低的(但您仍然需要支付结算费用)。 不幸的是,这些贷款并不总是实际的。

缓慢关闭:

使用传统放债人的主要挑战之一是关闭贷款所需的时间。贷款人要求您填写广泛的申请,他们将用细齿梳理财务。如果他们看到任何提出问题的内容,他们会要求更多的文档,他们将花更多的时间来审查您的申请。 该过程很少需要不到30天(45天或90天可能更现实),投资机会往往在这个时间表上移动太快。特别是如果止赎或短期销售是您的策略的一部分,您可能会因传统贷方的速度而感到沮丧。

评估收入:

传统贷款人根据您的偿还贷款能力做出贷款决定。他们会看到每月赚取的金额与所需的每月贷款额计算债务与收入的比例。如果您是房地产投资者或其他个体经营者,您可能没有所需的“收入”类型(贷款人喜欢看到W-2表单并支付存根)。 该物业价值多少?

贷款人还将您购买的房产的价值与您要求的贷款进行比较。被称为贷款价值比率,传统贷方通常倾向于将该数字保持在80%以下,尽管有可能将FHA贷款下调至少3.5%。当你买房子翻转时,在现在的状态下可能并不值得 - 但是您需要足够的钱来购买 的财产来进行改进,这可能超过房子的平均水平价值。 家庭的维修后价值(ARV)可能是一个更好的措施,但传统贷款人只会考虑房产当前的评估价值。

经典信用:

大多数银行和抵押贷款人都要求您有强大的信贷才能获得贷款。您可能没有借款的历史,或者您的信用报告中可能会有一些不利的项目 - 但这并不意味着您无法成功翻转房屋。替代贷款人对您以前的项目比您的信用评分更感兴趣。 房屋问题:

传统贷款人倾向于在房屋状况良好的房屋贷款。如果有健康或安全问题,这笔贷款是一个不参加的活动。您可能打算解决这些问题,大幅增加房屋的利润,但贷款人最有兴趣为准备移交的房屋贷款。 不能?

可以使用传统的住房贷款来翻转房屋,特别是在以下情况下: 您有重要资产

  1. 有助于您有资格 - 无论是作为抵押品还是部分下跌付款。 你不是严格地“翻转”这个房子。在购买主要住所(您是所有者/居住者)时,您可以使用FHA 203k贷款获得资金,购买
  2. 改进。但是,这个过程很慢,并且有很多的限制。 您可以在可用于家庭股权信用额度的其他财产(或其他资产,包括可用作抵押品的房地产)中拥有重要股权 。请记住,如果您无法跟上付款,您可能会失去该物业的止赎权,因此此选项是有风险的(特别是如果您的家人住在该物业中)。
  3. 您有过 的经验,成功的项目过去。如果您说服您是与知识渊博的合作伙伴,坚实的流程和财务资源的真实业务,您可以从银行和信用合作社获得房地产投资贷款。
  4. 您可以获得无担保的贷款。 如果您能够借款而没有抵押抵押品,您可以使用信用卡等贷款来资助改善。您仍然需要资金购买房产,但额外的钱可以来自无担保贷款。这个策略是有风险的,因为信用卡是非常昂贵的,如果您的信用额度被切断或意外冻结,您的项目将会停止(另外您需要非常高的信用额度)。
  5. 私人贷款翻转属性 私人贷款人的贷款减轻了上述大部分挑战。主要缺点是成本,但目标是战略性地使用这些贷款。私人贷款可能来自几乎任何地方,但大多数贷款可以分为两大类:

您认识的人的贷款

硬钱贷款

  1. 开始时,很难找到
  2. 任何人

愿意给你钱 - 知道你的人(谁可能没有多少钱或容忍风险)可能是你唯一的选择。或者,您可能需要自己资助您的前几个交易。 建立网络: 参与当地房地产投资界。随着时间的流逝,你会遇到人,你会学到谁可以借钱。而且,人们会认识你。其他投资者,房地产经纪人和私人贷方将会看到您将致力于开展成功的业务(更不用说胜任),而您获得贷款的可能性将会有所改善。

最终,你应该能够从硬贷款人开始借款。这些贷款人专门从事翻转和其他投资的贷款,与传统银行不同。 快速关闭:

对于私人贷方,流程不同,您的贷款可以更快地提供资金(如果您与专业贷款人有良好的关系,那么一周左右就是合理的)。当有人正在寻找手中的财产时,快速移动可能是一个竞争优势。

基于资产的贷款: 私人贷方倾向于专注于您购买的资产的价值,而不是查看信用报告和计算收入比率。如果你在翻房子,贷款人就想知道他们可以快速出售房子来收回钱款(像其他贷款人一样,私人贷款人将对房产留置权,允许他们占有财产并出售它)你不偿还贷款)。

购买和改进: 私人贷款人正在投资者的业务,并将您的资金用于项目的ARV。但是他们可能不会一次给你所有的东西 - 你可能需要从一个托管帐户中抽出,因为你的项目进展顺利。

无钱翻转 在您拥有一些成功的项目之前,贷方将要求您在项目中拥有股权。在某些时候,您可以借用100%的项目并同时运行多个项目。

贷款成本 翻转项目的贷款比

购买

贷款更昂贵。利率较高,您通常必须支付几点或起始费(一点是贷款价值的一个百分点)。 翻转项目是短期项目。你几十年不会住在家里,所以一个标准的15年或30年的抵押贷款并不是正确的贷款。投资者往往倾向于在一年以内购买,改善和出售房地产,大多数私人贷款都是如此。如果长期持有财产,这些贷款就会变得昂贵,这是有道理的,因为贷款人的风险随着延迟还款而增加。 借用翻转费用是多少?成本是全面的,一切都是可以协商的。利率可能在每年8%至20%之间,您必须支付1%至10%的预付款。您的业​​务时间越长,与贷款人的关系越好,您的支付就越少。

为了最大限度地提高项目的可用金额,贷款人通常只允许利息支付,并且不应该有预付款罚款,这样您可以在准备就绪时出售和偿还贷款。